提起活跃在中国房地产界对外资大鳄，人们很快就会想到高盛、美林、雷曼兄弟集团以及摩根士丹利等“大牌明星”而鲜少知道同样来自美国的汉斯公司。直到目前为止，汉斯在中国市场的声音似乎依旧停留在北京朝阳公园正门对面的工地围墙上，然而“ 49年历史，16个国家，800多个物业，全球排名前列”的精深背景自然会引起人们对它的关注。毕竟，房地产是一个地域行极强且资金密集型的行业，能够做到近50年专注于一个行业并且把触角延伸到全球数十个国家的确是一件不容易的事情，而汉斯却做到了，因其独特的经营理念和特质更被业界誉为地产业的“奔驰”。

　　 就当前来看，看中国的房地产开发热正在如火如荼地进行中，面对中国市场这块“大蛋糕”，一向沉着冷静的汉斯将展开怎样的攻势？对国内的房地产业而言，汉斯又有哪些地方值得仿效？

　　一、在边缘中周旋十年

作为最早进入中国的房地产开发商，来自美国休斯敦的汉斯地产创建于1957年，是一家以地产的全程开发建造、第三方服务及物业管理服务而著称的外资地产巨头。到目前为止，汉斯已开发建造的项目遍及美国的90多个城市，总数达到700余个。不仅如此，在境外的16个国家也有其上百个地产项目。按照开发面积计算，汉斯应为全球最大的房地产开发建造商。

　　 然而，就是这样一家地产行业的国际巨头自1996年在中国开设办事处以来，却保持了异常低调谨慎的发展步伐。到目前为止，汉斯在中国推出的主要地产项目不过只有“万国公寓”和“公园大道”以及较早收购的精品写字楼“盛世大厦”，而这三个项目都集中在北京一地，这与目前国内地产商大肆强占地盘，把“创新”已经推崇到令IT公司都咋舌称赞的情形相比，显然有着天壤之别。对此，汉斯的解释是自己是一家“保守的公司”，而这也完全可以从它所开发的物业中看出来。

　　 以公园大道为例。作为汉斯在中国开发的著名高档住宅项目，公园大道尽管位于朝阳公园南路6号的优越地理位置，然而其外表与其它地产项目相比却显得极其内敛——小区的院门开在并非是主干大道的六里屯小街上，甚至门口连社区的名字都没有标明。让一个高档小区在北京著名的优势地段如此沉默地存在，这在很多国内开发商的眼中简直是不可思议的。汉斯的做法不能不令人感到诧异，而更令人惊异的还是尽管外表不出众，但其住宅内部的运行却是异常和谐完美的，这在某种程度上更加突出了汉斯的与众不同。

　　 就目前来看，中国的房地产市场正处于急速发展的高潮期，面对这块不断膨胀的“大蛋糕”，无数中外资本巨鳄开始加速抢摊，在中国的地产市场上上演了一幕又一幕的“群雄逐鹿”大战。然而，在这其中，除了少数业界人士之外，却极少有人知晓汉斯地产是何方神圣。对此，越来越多的人开始不解:既然汉斯实力如此强大，为什么在中国却没有引起更多的关注呢？是老外进入中国水土不服还是汉斯自有盘算？作为首个进入中国市场的美国开发公司，“勇敢的”汉斯是否拥有其它不为人知的制胜法宝？

　　二、地产业的“奔驰”

尽管已经做到全球排名前4位，但汉斯却从来不以此为荣耀；商人以追逐利润为本质目的，但利润率却也不是他们所津津乐道的。在长达49年的发展历程里，真正让汉斯集团引以为傲的是其旗下的项目没有一幢因还不上银行贷款而被收回，也没有一幢被清盘拍卖。用一句通俗的话说，就是不求跑得快，但求跑得远；不求外表风光，但求内在品质。也正因为如此，汉斯被业界誉为房地产行业的“奔驰”。在中国，某些房地产开发商一年就可以开发200万平方米，这在汉斯看来是极为不可思议的。

　　 对汉斯而言，无论在世界哪一个国家开发项目，都始终要坚持三大标准：一是地块的位置要好。汉斯进入北京将近10年，放弃的各类地块项目不下50个，就连开发的“公园大道”也都是经过严格筛选才确定下来的。二是设计务求做到最好。即便是做住宅，汉斯都是跟世界级的设计大师合作的，也由此创造了很多不朽的建筑里程碑。而把大师级的设计作品用到商业物业开发上来，汉斯可能是“第一个吃螃蟹的人”。此外，按照汉斯的标准，对室内设计的要求也相当苛刻。汉斯的设计原则是对大楼从里往外进行设计，首先是为大楼内的用户着想，不会单单为了楼的外观漂亮而让室内的设计迁就。比如说写字楼，从电梯间的墙到房间内窗户玻璃的距离不能小于10米，这样就有足够的空间使用，让人觉得非常舒适，但这个距离也不能无限大。其所用的建筑材料，也都要经过反复比较最后才能选定下来。三是始终如一的开发品质。汉斯不会因为国家的不同、市场的不完善而放松对建筑质量的控制，这也就明确地解释了为什么“公园大道”项目外表看起来毫不出众但住宅内部却趋向完美的根本原因。

　　 在汉斯的兰大核心业务中，全程开发建造为其带来的收入占汉斯总收入的50%。这是一项全面的、一条龙的服务，从选择项目到融资、设计、工程管理及开发、市场营销、物业管理等；第二块是物业管理，即为高档写字楼提供的物业管理，其业务收入占总收入的25%。最后一块是第三方物业开发服务，汉斯在这类项目中没有产权和股权，完全是为他人做开发服务，例如摩根士丹利、高盛、微软、安然等全球知名企业的环球总部都是汉斯开发的，不过汉斯在这些项目上的收益是收取开发服务费。

　　 在汉斯看来，地产业的开发、物业管理、第三方服务这三块业务也是互相交融、贯通的，比如摩根士丹利总部的大楼在纽约，汉斯做的是第三方服务，但是摩根士丹利在大厦完成后因为对汉斯的开发服务非常满意，就把物业管理也交给了汉斯。在美国，汉斯的水电等能源节能工作是做得最好的，其设计和物业管理也都在不断地精益求精，所以每年美国房产协会都会将“大楼能源节约奖”颁发给汉斯。因为在美国，房地产是一个很精细的行业，而在一个成熟的市场，大家拼的都是些实质性的能为客户切实着想的东西而非只有地产项目外表的简单创新。

　　三、汉斯的中国梦想

对于中国房地产市场的未来发展前景，汉斯比其它任何一家外资地产巨头似乎都要最早清楚，然而进入中国十年来，其发展步调却保持了其一贯的谨慎、低调。究其原因与汉斯向来发展目标冷静、投资取向以安全为首要标准的特质是分不开的。

　　 自上世纪90年代中期以来，虽然外资进入中国房地产业的步伐在不断加快，然而由于中国的房地产市场发展不成熟，还有众多问题需要解决，如国家政策的不顺畅、市场结构不合理、运作不规范、本土化陷阱及地产泡沫等都使外资陷入了两难的状况。因此，在汉斯看来，在中国开发房地产挑战大于机遇，两种文化、两种制度和法律体系以及财务体系的冲突很明显，这就使得它不得不放慢步伐，等待有利时机的到来。而随着中国政府近几年来规范市场力度的不断加大，中国已经开始慢慢发展到一个注重性价比的时代，一个消费者注重维护自己权利的时代。对汉
斯而言，这样的时代正是其开始发力、显示自身优势的时候了。2004年以前，汉斯只在北京有项目，而今汉斯的进攻步伐已经深入到了北京、上海、广州、大连、青岛以及成都等众多城市。到目前为止，汉斯在中国的发展策略也依然是稳步而行，不会贸然加速度。而一旦这个实力雄厚的地产巨头猛一发力，又将给国内的房地产企业带来多大的挑战呢？

　　 虽然作为企业，追逐最大利益是其首要的目标，但国际大企业都知道要学会做减法才能做加法，因为只有这样企业才能获得长久稳定的利润，也才可能在外部环境千变万化的情况下岿然不倒。汉斯集团40多年能够排除各种诱惑坚持做一个纯粹的房地产公司，“只做减法不做加法”
的经营理念是支撑其取得今天这样辉煌业绩的主要原因。

　　 具体到汉斯在中国开发的项目，其面临的最大挑战就是坚持全球统一的标准和品质。对此，汉斯已经明确表示：汉斯不会因为中国是一个第三世界国家、中国的建筑工程师和建筑工人对汉斯的技术不够熟悉和了解而在标准上打折扣。就像中国的麦当劳和美国的麦当劳没有两样一
样，它的设计标准、管理标准、建造标准都应该是一样的。而它所带给中国房地产商最大的启示也就是不在其打造优秀物业产品的手法和技术
上，而在于其“做百年老店”的价值取向及其为实现理想所做出的努力上。相对于国内众多“不求最好，但求最贵”、只热衷于制造概念赚取暴利的地产企业，汉斯走的无疑是“基业长青”的路子。

　　 汉斯从容的步态、极强的风险意识、取法其上的开发品质让我们看到了百年房地产企业的风范，也为我们追求长久生命力的企业树立了榜样、指明了道路。

　　 作者：李琳
　　 商务部研究院 《中国外资》2006年第4期

（首发子站： 贸研院子站 ）

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